La crescente libertà di movimento, le nuove modalità di lavoro e la dimensione sempre più internazionale delle città stanno ridefinendo il rapporto con lo spazio domestico. Per una parte sempre più ampia della popolazione, abitare non coincide più con il possesso patrimoniale, ma con la possibilità di accedere a luoghi capaci di rispondere in modo flessibile alle diverse tappe della vita. In questo scenario si affermano modelli residenziali che privilegiano servizi, comfort e semplicità d’accesso, superando le logiche tradizionali della proprietà.
Il nuovo mercato residenziale
Le trasformazioni demografiche e sociali stanno ridefinendo gli investimenti nelle principali città europee. Attraverso progetti dedicati all’affitto evoluto e al modello Built to Rent, Investire SGR interpreta le nuove modalità della vita urbana, dove qualità progettuale, servizi e flessibilità rispondono alle esigenze di studenti, professionisti ed expat.
Cinzia Lorusso
Cinzia Lorusso si è laureata in Ingegneria Gestionale al Politecnico di Milano e ha iniziato la sua carriera nel 1995 presso Ras, dove ha lavorato come Financial Analyst nel Dipartimento Immobiliare fino al 1998.
In Deutsche Bank SGR è stata responsabile della Pianificazione e Controllo di Gestione dei Fondi Immobiliari e, successivamente, degli Investimenti Immobiliari. Nel 2000 è diventata Asset Manager in Pirelli & C. Real Estate, dedicandosi ad operazioni di underwriting, acquisizione e successiva riqualificazione di portafogli immobiliari fino al 2009. In seguito, in Prelios SGR, ha ricoperto la posizione di Fund Manager di fondi riservati a investitori istituzionali, con diverse destinazioni d’uso, dal commerciale al light industrial. Ha fatto il suo ingresso in Investire SGR nel 2013 in qualità di Fund Manager e poi di Fund Coordinator, responsabile della gestione di alcuni fondi immobiliari dedicati al social housing, lavorando inoltre alla strutturazione di nuovi fondi e al potenziamento di quelli esistenti.
Nel 2017 è entrata nel team di Advisory e Fund Raising con il ruolo di Senior Acquisition Manager. Attualmente è alla guida della Business Unit Residenziale dedicata agli Investitori Opportunistici e Value Add, occupandosi di promozione e gestione di nuove piattaforme di investimento, trasformazione di asset in disuso e di operazioni di sviluppo urbano, integrando servizi al living di elevato standing con esigenze di efficienza energetica e i criteri ESG.
Conversazione con Cinzia Lorusso
Il Build to Rent rappresenta oggi una delle trasformazioni più significative dell’abitare urbano in Italia? Qual è la vostra visione di questo modello?
«Il crescente interesse degli italiani per l’affitto, sempre più considerato una valida alternativa al tradizionale modello della casa di proprietà, rende il Build to Rent una delle trasformazioni più significative dell’abitare urbano in Italia. Questo modello risponde a esigenze sociali in evoluzione, orientate verso una maggiore flessibilità e una crescente attenzione ai servizi legati all’abitare. Il Build to Rent prevede la costruzione o la riqualificazione di interi complessi residenziali progettati fin dall’origine per la locazione multifamily di medio-lungo termine. Un elemento determinante per il successo di queste iniziative è la gestione da parte di operatori professionali qualificati, organizzati in modo efficiente attraverso sistemi e processi integrati. Si tratta di un cambiamento che sta manifestando con sempre maggiore evidenza il proprio impatto sulle dinamiche del mercato immobiliare delle grandi città, suscitando un crescente interesse da parte di investitori istituzionali, sia nazionali sia internazionali.»
OnPlace è tra i protagonisti di questo cambiamento. Quali bisogni intendete soddisfare con questa piattaforma?
«OnPlace è una piattaforma sviluppata da Partners Group, una delle principali società di gestione di investimenti nei mercati privati a livello globale, in partnership con Investire SGR (Gruppo Banca Finnat). È interamente dedicata ai fondi PRS del gruppo e nasce con l’obiettivo di offrire una gestione integrata, sia fisica sia digitale, delle residenze in affitto a lungo termine (Build to Rent o Private Rental Sector) in cui questi fondi investono. L’obiettivo è trasformare gli immobili in un vero e proprio ecosistema di servizi, allineato ai migliori standard internazionali. Attraverso un portale dedicato, i tenant possono gestire in autonomia la scelta dell’appartamento e degli arredi, per poi essere accompagnati da professionisti qualificati in tutte le fasi della presa in consegna della nuova casa.
Una volta entrati nella loro abitazione, possono usufruire di un evoluto servizio di concierge e gestire, anche in modalità digitale, l’utilizzo degli spazi comuni e delle amenities condominiali, come palestra, aree di co-working e lounge, oltre a richiedere assistenza per eventuali esigenze manutentive o contrattuali.
L’offerta è completata da una gamma di servizi aggiuntivi, tra cui lavanderia a domicilio, car washing e pet sitting, pensati per semplificare la vita quotidiana dei residenti.»
I progetti di corso Vercelli e viale Montenero raccontano concretamente questa evoluzione. In che modo questi interventi Built to Rent ridefiniscono l’esperienza dell’abitare?
«I progetti che gestiamo tramite On Place a Milano, in Corso Vercelli e in Viale Montenero, rappresentano un esempio concreto di iniziative PRS legate a questa nuova formula dell’abitare. Gli asset sono stati acquisiti all’inizio del 2025 e, da allora, sono stati oggetto di un importante intervento di riprogettazione, con particolare attenzione alla riqualificazione delle parti comuni e delle unità private sfitte o in via di liberazione. Sono stati introdotti nuovi servizi e spazi dedicati ai residenti, mentre la conciergerie è diventata un punto di riferimento fondamentale per la vita quotidiana all’interno degli immobili. Un ulteriore elemento distintivo rispetto alla locazione tradizionale è rappresentato dagli appartamenti, che vengono offerti prevalentemente già arredati con soluzioni di design, materiali di qualità e funzionalità innovative, così da agevolare e velocizzare l’insediamento degli inquilini. Attraverso il portale dedicato, il tenant può inoltre configurare in autonomia la propria nuova casa, scegliendo la tipologia di appartamento più adatta alle proprie esigenze – dal monolocale al multilocale –, il livello di arredo desiderato e persino il mood preferito in termini di colori, stile architettonico ed estetico.»
Chi è oggi l’utente del Build to Rent e cosa si aspetta da una casa in affitto?
«L’utente tipo del Build to Rent non cerca semplicemente un appartamento, ma un servizio abitativo flessibile e integrato. Si tratta di un modello immobiliare rivolto a una fascia ben definita di popolazione urbana, le cui esigenze stanno contribuendo a ridefinire il mercato degli affitti in Italia e che, a fronte del divario tra una domanda sostenuta e un’offerta ancora limitata, stanno attirando un crescente interesse da parte degli investitori istituzionali, interessati anche ai ritorni economici. La maggior parte degli inquilini è costituita da young professionals e piccoli nuclei familiari che non intendono impegnarsi con un mutuo di lungo periodo, oltre a manager e specialisti che si spostano tra città diverse per motivi di lavoro o studio e che necessitano di una casa pronta all’uso, caratterizzata da standard internazionali e da elevati livelli di gestione e manutenzione garantiti dalla proprietà.»
Quali cambiamenti state osservando nel rapporto tra le nuove generazioni e il concetto di casa?
«Le nuove generazioni considerano la casa come un servizio flessibile e un acceleratore di relazioni e socialità, più che un traguardo di stabilità o uno status symbol patrimoniale. Il livello di stanzialità dei giovani è oggi nettamente più basso rispetto al passato: spostarsi, anche con una certa frequenza, per motivi di studio o di lavoro è diventato un’abitudine diffusa che consente di ampliare le opportunità di carriera e rappresenta al tempo stesso un’importante esperienza di vita. Anche le caratteristiche più richieste delle abitazioni sono cambiate, con una crescente attenzione all’impatto ambientale, all’efficienza energetica, all’utilizzo di materiali eco-friendly e alla riduzione degli sprechi. Sono sempre più ricercati gli spazi verdi e la possibilità di vivere la casa non solo come luogo di riposo, ma anche come ambiente di lavoro, con spazi interni modulari e trasformabili a seconda delle esigenze, mentre il co-working, anche condiviso con altri inquilini, è sempre più apprezzato. La tecnologia e la connettività, in particolare i sistemi di smart home, sono oggi requisiti fondamentali e prioritari rispetto alla metratura o alla centralità degli immobili.»